卖掉唯一住房再买房，算首套还是二套？关键看城市政策差异

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一线城市“认房不认贷”：卖旧买新可享首套优惠

以上海、北京为例，2023年9月起执行“认房不认贷”政策：只要名下无房，即使有过贷款记录，卖掉旧房后购房仍算首套，可享受低首付（如30%）和利率优惠。需注意，政策仅针对无房状态，若未结清原有贷款或未完成过户，仍可能被认定为二套。

二三线城市“认房又认贷”：贷款记录成隐形门槛

部分城市（如郑州、西安）仍执行严格政策：即使已卖房且结清贷款，只要征信显示历史房贷记录，再购房即视为二套，首付比例（如40P%）和利率（上浮10 %）大幅提高。购房者需提前核查当地房管局与银行细则，避免因政策差异增加成本。

全款购房者注意：从“认贷”到“认房”的转变

过去全款买房再售出可算首套，但如今多数城市“房贷双查”：若产权系统显示曾有名下房产（即使已售），可能影响首套认定。例如，南京等地要求提供房产注销证明，否则仍按二套处理。

夫妻共同购房：历史记录叠加更复杂

若一方婚前有房贷记录（无论是否结清），婚后共同购房可能触发二套认定。例如，北京规定夫妻任一方有未结清贷款，即按二套执行；而成都若双方均结清贷款，可按首套申请。

实操指南：三步锁定首套资格

1.查房产档案：确认当地房管局系统内无房（需过户完成）；

2.拉征信报告：核实贷款记录是否清零，避免银行“认贷”风险；

3.咨询双渠道：同时联系房管局和贷款银行，政策执行可能存在时间差或窗口期。

政策动态与风险提示

2024年部分城市可能放宽限制（如广州拟推行“卖一买一”首套优惠），但短期内需警惕“认房又认贷”城市占比仍高。建议购房者优先选择“认房不认贷”城市置换，或通过法拍房等特殊渠道规避限制。